Il caso esaminato dalla Cassazione in merito alla vendita casa coniugale dopo separazione
Nella sentenza Cass. 25 novembre 2022, n. 34861 marito e moglie si erano separati prevedendo che avrebbero provveduto alla vendita della casa coniugale dopo la separazione, in particolare una volta che la moglie avesse reperito una attività lavorativa.
Il giudizio, quindi, aveva ad oggetto la divisione e la vendita della casa coniugale dopo la separazione, non avendo la moglie onorato tale impegno.
La questione giuridica che si è posta in causa è se tale patto sia valido.
Vediamo cosa indica la sentenza di Cassazione
È nullo il patto di vendita della casa coniugale dopo la separazione?
Ad avviso della ricorrente, la sentenza impugnata era erronea perché “non avrebbe dato conto della nullità del patto con il quale si prevedeva la vendita della casa familiare, senza tenere conto dell'esigenza di assicurare un'abitazione alla ricorrente ed alla figlia” (Cass. 25 novembre 2022, n. 34861 su Vendita casa coniugale dopo separazione e nullità del relativo patto)
La Cassazione ricorda come “i giudici di appello hanno escluso che ricorresse l'eccepita nullità, sottolineando, in primo luogo, che l'accordo in sè non poteva reputarsi affetto da nullità, in quanto la previsione della vendita del bene comune, al verificarsi della condizione concordata, rientrava nella sistemazione dei reciproci rapporti patrimoniali, e ciò sul presupposto che tale vendita fosse di utilità per entrambi i contraenti.
Inoltre, è stato evidenziato che anche l'assegnazione della casa familiare al coniuge convivente con la prole rientra nella disponibilità delle parti (ben potendo non essere sollecitata in sede di separazione), dal che se ne traeva la conseguenza che la sostanziale rinuncia all'assegnazione per effetto della vendita, una volta verificatasi la condizione, rientrava in una valutazione di convenienza, senza che fosse possibile invocare la nullità della relativa previsione” (Cass. 25 novembre 2022, n. 34861 su Vendita casa coniugale dopo separazione e validità del relativo accordo).
Per la Cassazione è valido il patto di vendita della casa coniugale dopo la separazione
Ad avviso della Cassazione un tale patto di vendita della casa coniugale è del tutto valido.
Infatti “la sentenza gravata [ha] deciso conformemente alla giurisprudenza di questa Corte che ha appunto precisato che, in ragione della opponibilità al terzo ancorchè non trascritta - dell'assegnazione della casa familiare disposta in favore dell'altro coniuge in occasione della separazione, sia giudiziale che consensuale, o in sede di divorzio, la clausola della separazione consensuale istitutiva dell'impegno futuro di vendita dell'immobile adibito a casa coniugale, in quanto tale assegnata (in quella medesima sede) al coniuge affidatario del figlio minorenne, non è inscindibile rispetto alla pattuizione relativa all'assegnazione di detta abitazione, ma si configura come del tutto autonoma rispetto al regolamento concordato dai coniugi in ordine alla stessa assegnazione, riguardando un profilo compatibile con detta assegnazione in quanto sostanzialmente non lesivo della rispondenza di detta assegnazione all'interesse del figlio minorenne tutelato attraverso tale istituto (Cass. n. 24321/2007; conf. Cass. n. 16909/2015, a mente della quale la separazione consensuale è un negozio di diritto familiare avente un contenuto essenziale - il consenso reciproco a vivere separati, l'affidamento dei figli, l'assegno di mantenimento ove ne ricorrano i presupposti - ed un contenuto eventuale, che trova solo occasione nella separazione, costituito da accordi patrimoniali del tutto autonomi che i coniugi concludono in relazione all'instaurazione di un regime di vita separata, come nella specie vendita della casa familiare e attribuzione del ricavato a ciascun coniuge in proporzione al denaro investito nel bene stesso)” (Cass. 25 novembre 2022, n. 34861 su Vendita casa coniugale dopo separazione e nullità del relativo patto).
Ma non è tutto.
Per la Cassazione “spunti a favore della validità dell'accordo e della non interferenza del patto in esame con l'eventuale provvedimento di assegnazione si traggono anche dalle argomentazioni svolte di recente da Cass. S.U. n. 18641/2022, che, nell'affermare il principio secondo cui l'attribuzione, in sede di divisione, dell'immobile adibito a casa familiare in proprietà esclusiva al coniuge che ne era già assegnatario, comporta la concentrazione, in capo a quest'ultimo, del diritto personale di godimento scaturito dall'assegnazione giudiziale e di quello dominicale sull'intero immobile, che permane privo di vincoli, il che configura una causa automatica di estinzione del primo (che, pertanto, non potrà avere alcuna incidenza sulla valutazione economica del bene in comunione a fini divisori, o sulla determinazione del conguaglio dovuto al coniuge comproprietario non assegnatario, dovendosi conferire all'immobile un valore economico pieno, corrispondente a quello venale di mercato), ha aggiunto che la circostanza che nell'immobile stesso continuino a vivere i figli minori, o non ancora autosufficienti, affidati al coniuge divenutone proprietario esclusivo, impone una rivalutazione della situazione nell'ambito dei complessivi e reciproci obblighi di mantenimento della prole, da regolamentare nella sede propria, anche con la eventuale modificazione dell'assegno di mantenimento” (Cass. 25 novembre 2022, n. 34861 su Vendita casa coniugale dopo separazione e validità del relativo accordo).
di Marco Ticozzi
