Divisione della casa coniugale in comproprietà dopo la separazione: diritti e soluzioni per i coniugi

Divisione della casa coniugale in comproprietà: come funziona?

Quando la casa coniugale è in comproprietà tra i due ex coniugi, è necessario stabilire come suddividerne la proprietà dopo la separazione. Le possibili soluzioni sono:

• Vendita dell'immobile e divisione del ricavato tra i due ex coniugi in base alla percentuale di proprietà.
• Attribuzione dell’intera proprietà a uno dei due, con pagamento di un conguaglio all’altro.
• Mantenimento della comproprietà, soluzione meno frequente e praticabile solo se entrambi i coniugi sono d’accordo.

Se la casa è stata assegnata a uno dei due coniugi, questa situazione può influenzare il valore di mercato dell’immobile e il diritto di proprietà dell’altro coniuge.

Divisione della casa coniugale dopo la separazione: vendita o attribuzione?

Dopo la separazione, uno dei problemi principali riguarda la vendita o l’assegnazione della casa. Le possibili strade sono due:

• Vendita a terzi: se entrambi i coniugi sono d'accordo, la soluzione più semplice è vendere la casa e dividere il ricavato.
• Assegnazione a uno dei due: se uno dei coniugi vuole acquisire l’intera proprietà, dovrà liquidare la quota dell’altro in base al valore di mercato dell’immobile.

Se la casa è assegnata a uno dei coniugi con figli, il valore dell’immobile per la divisione potrebbe essere influenzato dall’assegnazione stessa: chi ottiene la casa come abitazione familiare potrebbe non poterla vendere o utilizzarla liberamente fino a quando i figli non saranno economicamente indipendenti.

Se uno dei due coniugi non vuole vendere la casa: quali soluzioni?

Non sempre entrambi i coniugi sono d’accordo sulla vendita della casa. Se uno dei due non vuole vendere, possono verificarsi diverse situazioni:

• Richiesta di divisione giudiziale: il coniuge interessato alla vendita può chiedere al tribunale lo scioglimento della comunione, che potrebbe portare alla vendita forzata dell’immobile.
• Attribuzione della casa a uno dei due: se uno dei coniugi vuole mantenere l’immobile, dovrà acquistare la quota dell’altro, pagando un prezzo basato sul valore di mercato.
• Uso esclusivo da parte del coniuge assegnatario: se la casa è assegnata all’ex coniuge con figli, il diritto di abitazione può limitare la possibilità di vendere o di liquidare la propria quota.
• In caso di disaccordo, il tribunale può stabilire le modalità di divisione, tenendo conto anche della situazione abitativa dei figli.

Scioglimento della comunione della casa coniugale assegnata: come funziona?

Se la casa coniugale è stata assegnata a uno dei coniugi in sede di separazione, il suo scioglimento dalla comunione segue regole specifiche. Il valore dell’immobile può essere valutato in due modi:

• Se la casa viene attribuita al coniuge assegnatario, il valore deve essere considerato senza la decurtazione dovuta al diritto di abitazione. Questo perché l’assegnazione si estingue con il passaggio di proprietà.
• Se la casa viene attribuita all’altro coniuge o venduta, il valore può essere ridotto per tenere conto del vincolo dell’assegnazione, che può renderla meno appetibile sul mercato.

Il coniuge che ottiene l’intera proprietà può anche chiedere una revisione dell’assegno di mantenimento, in quanto l’assegnazione della casa potrebbe non essere più un elemento da considerare nel calcolo del contributo economico per i figli.

Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza 9 giugno 2022, n. 18641

La Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza 9 giugno 2022, n. 18641, ha chiarito un principio fondamentale nella divisione della casa coniugale assegnata a uno dei coniugi: il diritto di abitazione riconosciuto a seguito della separazione non incide sul valore di mercato dell’immobile nel caso in cui venga attribuito in proprietà esclusiva al coniuge assegnatario.

Il criterio di valutazione del valore dell’immobile

Nel caso in cui lo scioglimento della comunione avvenga con attribuzione dell’immobile al coniuge assegnatario della casa familiare, il valore del bene deve essere considerato senza alcuna decurtazione per effetto del diritto di godimento preesistente. Questo perché il coniuge che riceve la casa in proprietà esclusiva unifica su di sé sia il diritto di abitazione che la titolarità della proprietà, assorbendo di fatto la limitazione derivante dall'assegnazione.

Diversamente, se l’immobile viene assegnato al coniuge non assegnatario, allora il valore può essere ridotto, in quanto su di esso grava il diritto di abitazione dell’altro coniuge, opponibile fino all’indipendenza economica dei figli.

Le conseguenze economiche della divisione

La sentenza evidenzia un aspetto pratico molto rilevante: il coniuge assegnatario che acquisisce l’intera proprietà dovrà liquidare l’altro coniuge sulla base del valore di mercato pieno, senza riduzioni. Di conseguenza:

• Il coniuge non assegnatario ottiene un conguaglio pari alla sua quota calcolata sul valore venale dell’immobile.
• L’assegnazione in proprietà esclusiva non rappresenta un vantaggio economico per il coniuge assegnatario, che dovrà sostenere il costo pieno dell’acquisto della quota dell’altro.
• Se l’altro coniuge avesse invece ricevuto la casa, il valore dell’immobile avrebbe potuto essere decurtato, poiché gravato dall’assegnazione opponibile fino all’autosufficienza dei figli.

Rapporto tra divisione e assegno di mantenimento

La Cassazione chiarisce inoltre che la cessazione del diritto di abitazione può avere conseguenze sulla determinazione dell’assegno di mantenimento per i figli. Una volta che la casa viene attribuita in proprietà esclusiva, il coniuge non assegnatario potrebbe chiedere una revisione dell’assegno, poiché l’assegnazione dell’immobile non può più essere considerata un beneficio a favore dell’altro coniuge e dei figli.

Cosa succede se il coniuge assegnatario non può permettersi di acquistare la casa?

Un problema frequente riguarda il coniuge a cui è stata assegnata la casa coniugale, che potrebbe non essere in grado di acquistare la quota dell’altro. In questi casi, le possibili soluzioni sono:

• Mantenere la comproprietà fino alla vendita dell’immobile in un momento più favorevole.
• Chiedere un pagamento dilazionato del conguaglio.
• Rivalutare l’assegnazione della casa e gli accordi di mantenimento in sede di revisione delle condizioni di separazione.

Se non si trova un accordo, il tribunale può imporre la vendita dell’immobile per liquidare entrambi i coniugi.

Conclusione

La divisione della casa coniugale dopo la separazione può essere complessa e dipende da diversi fattori, tra cui la presenza di figli, la volontà dei coniugi e l’eventuale assegnazione dell’immobile.

Se uno dei coniugi non vuole vendere la casa, si può procedere con una divisione giudiziale o trovare un accordo per l’attribuzione dell’immobile a uno dei due. Nel caso di scioglimento della comunione della casa coniugale assegnata, è necessario considerare il valore effettivo della proprietà e il suo impatto sugli accordi economici tra gli ex coniugi.

Ogni situazione è diversa e richiede una valutazione attenta per tutelare i diritti di entrambi i coniugi, specialmente in presenza di figli. Per questo motivo, è fondamentale affidarsi a un esperto per trovare la soluzione più adatta al proprio caso.